Bina Tamamlama Sigortası (BTS) Nedir?

• Bina Tamamlama Sigortası (BTS); özellikle kentsel dönüşüm projeleri ile ön ödemeli (maketten) konut satış projelerinde kullanılan, arsa sahipleri ve tüketicileri koruma altına alan bir kefalet sigortası ürünüdür.
• BTS’de sigorta sözleşmesi, müteahhit/satıcı (sigortalı) ile sigorta şirketi arasında yapılır; ancak düzenlenen teminat senetleri, arsa sahipleri ve tüketiciler (hak sahipleri) lehine hazırlanır.
• Bina Tamamlama Sigortası kapsamında sigorta şirketi, hak sahipleri adına teminat senedi düzenler. Proje, belirlenen şartlarda tamamlanamazsa, sigorta devreye girer ve:
• Ya nakdi tazmin öder,
• Ya da projeyi devralarak inşaatı tamamlar ve teslim eder.
• Böylece proje tamamlanamazsa, hak sahipleri sigorta şirketinden nakdi tazminat veya projenin tamamlanmasını talep edebilir.      

• Bina Tamamlama Sigortası, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun çerçevesinde düzenlenmiş, resmî mevzuata dayanan bir güvence mekanizmasıdır.

• Bina Tamamlama Sigortası, hem kentsel dönüşüm projelerinde hem de ön ödemeli konut satış projelerinde, aşağıdaki riskler gerçekleştiğinde devreye girer:
• Müteahhidin / satıcının iflas etmesi,
• Müteahhidin ölmesi ve mirasçıların mirası reddetmesi,
• Müteahhit veya satıcının, mevzuatta veya sözleşmede belirtilen azami süre içinde projeyi tamamlayamaması,
• Projede taahhüt edilen teslim tarihini takip eden 12 ay içinde taşınmazın teslim edilememesi,
• Projenin mevzuata veya onaylı projeye aykırı şekilde yürütülmesi sebebiyle teslimin mümkün olmaması.
• Bu hallerden biri gerçekleştiğinde sigorta şirketi, adına teminat senedi düzenlenmiş hak sahiplerine Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları çerçevesinde teminat sağlar.
• Tazminat iki şekilde olabilir:
• Nakdi tazmin: Hak sahibine sözleşmedeki bedel üzerinden ödeme yapılması,
• Ayni tazmin: Sigorta şirketinin projeyi devralıp inşaatı tamamlayarak taşınmazı teslim etmesi.
• Detaylı bilgi için Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları Madde 7 ve devamını inceleyebilirsiniz.

• 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde, yapı müteahhiti, yapı ruhsatı almadan önce:
• Bina Tamamlama Sigortası yaptırmak veya
• Mevzuatta sayılan diğer teminat yöntemlerinden birini sunmak
  zorundadır.
• Bu nedenle arsa sahipleri, müteahhit ile inşaat yapım sözleşmesi imzalarken BTS talep etme hakkına sahiptir.
• Arsa sahibi açısından Bina Tamamlama Sigortası ne sağlar?
• Her bir arsa sahibinin bağımsız bölümü için müstakil teminat senedi düzenlenir.
• İnşaat, BTS’de sayılan nedenlerle tamamlanamazsa, arsa sahipleri sigorta şirketine başvurarak tazminat talep edebilir.
• Sigorta şirketi, projeyi devralıp inşaatı tamamlamayı veya nakdi tazmin yolunu seçebilir.
• BTS sözleşmesi sona erse bile, daha önce düzenlenen teminat senetleri çerçevesinde sigorta koruması devam eder.

• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a göre, konut adedi 30 ve üzerinde olan ön ödemeli konut satış projelerinde satıcı, konut satışına başlamadan önce:
• Bina Tamamlama Sigortası yaptırmak veya
• Ön Ödemeli Konut Satış Yönetmeliği’nde sayılan diğer teminat yöntemlerinden birini sağlamak
  zorundadır.

     Bu nedenle, maketten veya ön ödemeli bir projeden konut alan tüketici, satıcıdan Bina Tamamlama Sİgortası talep etme hakkına sahiptir.

• Tüketici açısından Bina Tamamlama Sigortası ne sağlar?
• Satıcı Bina Tamamlama Sigortası yaptırdığında, sigorta şirketi her bir tüketici adına, konut satış bedeli üzerinden müstakil teminat senedi düzenler.
• Sigortacı, poliçeyi düzenlerken hasar gerçekleştiğinde sorumluluğunu nasıl yerine getireceğini kendisi belirler. Sigortacı, seçimine göre nakdi ödeme yapabilir veya projeyi tamamlayarak taşınmazı fiilen teslim eder.
• Tıpkı kentsel dönüşümde olduğu gibi, Bina Tamamlama Sigortası sözleşmesi bitse dahi, sözleşme sona ermeden önce tüketici adına düzenlenmiş teminat senetleri varsa sigorta koruması devam eder. 

• Bina Tamamlama Sigortası, arsa sahipleri ve tüketicilere avantaları olduğu gibi satıcı/yüklenici/müteahhitler için de büyük bir avantajdır.
• Projenize güvenilirlik ve prestij kazandırır.
• Yeni projelere imza atmanızda sizlere avantaj sağlamasının yanında inşaat başlar başlamaz müteahhitlere kalan dairelerin satışını da kolaylaştırır.
• Bankalar, yatırımcılar ve arsa sahipleri nezdinde risk algısını düşürür.
• Satış sürecini hızlandırır; “sigortalı proje” algısı pazarlama avantajı sağlar.
• Kentsel dönüşümde İdareler açısından kabul gören bir teminat yöntemidir. Bu şekilde İdarenin talep ettiği teminat mektubu yerine Bina Tamamlama Sigortasını kullanabilirsiniz. Bu şekilde aynı zamanda bankalardaki kredi kullanım limitinizin açık kalmasını da sağlamış olursunuz.

• Kentsel dönüşüm projelerinde arsa sahipleri,
• Ön ödemeli (maketten) konut alan tüketiciler,
• Güven veren ve kurumsal çalışan müteahhitler,
• Toplu konut / rezidans / karma proje geliştiricileri,
• Kendi markasını ve itibarını korumak isteyen yükleniciler için ideal bir çözümdür.

• Mevzuata tam uyumlu Bina Tamamlama Sigortası çözümleri,
• Bina Tamamlama Sigortası ile birlikte İnşaat All Risk Sigortası, İşveren Sorumluluk Sigortası, 3. Şahıs Sorumluluk Sigortası vb. ihtiyaç duymuş olduğunuz tüm sigorta branşlarında hizmet alabilme imkanınızın olması,
• Proje bazlı tüm sigorta ihtiyaçlarınıza uygun risk analizi ve danışmanlık hizmetleri,
• Kentsel dönüşüm ve inşaat projeleri konusunda hukuki, mali ve teknik bilgi birikimi,
• Hızlı teklif, ortak dil ve sürecin her aşamasında yanınızda olan bir ekip.

Yazımız bilgilendirme amaçlıdır. Poliçe içeriği ve süreçler için yasal düzenlemeler incelenmelidir. Detaylı bilgi almak için iletişim numaralarımızdan bize ulaşabilirsiniz.

1. Bina Tamamlama Sigortası (BTS) nedir?

Bina Tamamlama Sigortası, kentsel dönüşüm projeleri ve ön ödemeli (maketten) konut satış projelerinde; arsa sahipleri ve tüketicileri koruma altına alan bir kefalet sigortası ürünüdür. Proje tamamlanamazsa sigorta şirketi, hak sahiplerine nakdi ödeme yapar veya projeyi tamamlayarak teslim eder. Riziko gerçekleştiğinde ödemenin nakdi mi ayni mi olacağı poliçe düzenlenirken sigorta şirketince belirlenir.

2. Bina Tamamlama Sigortası zorunlu mudur?

Bina Tamamlama Sigortası için kısmen zorunlu denilebilir.

• 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerinde, müteahhit yapı ruhsatı almadan idare tarafından talep edilen teminat için Bina Tamamlama Sigortası yaptırmak veya alternatif teminat sunmak zorundadır.
• 6502 sayılı Kanun kapsamında, konut adedi 30 ve üzeri olan ön ödemeli konut satış projelerinde satıcı, konut satışına başlamadan önce Bina Tamamlama Sigortası veya diğer teminat yöntemlerinden birini sağlamak zorundadır.

Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.

3. Bina Tamamlama Sigortası hangi durumlarda devreye girer?

Bina Tamamlama Sigortası aşağıdaki risklerden biri gerçekleştiğinde teminat sağlar:

• Müteahhidin/satıcının iflas etmesi,
• Müteahhidin ölmesi ve mirasçıların mirası reddetmesi,
• Projenin sözleşmede belirtilen sürede tamamlanmaması,
• Teslim tarihinin 12 ay geçmesine rağmen teslim edilmemesi,
• Mevzuata veya projeye aykırılık nedeniyle teslimin mümkün olmaması.

4. Bina Tamamlama Sigortası teminat senedi nedir?

Teminat senedi, sigorta şirketinin hak sahibi lehine düzenlediği resmi bir belgedir. Bu senet sayesinde arsa sahibi veya tüketici, risk gerçekleştiğinde doğrudan sigorta şirketine başvurarak tazminat talep edebilir.

5. Bina Tamamlama Sigortası’nde sigorta şirketi tazminatı nasıl öder?

Sigorta şirketi poliçeyi düzenlerken aşağıdaki iki yöntemden birini seçer. Riziko gerçekleştiğinde seçtiği yönteme uygun şekilde zararın giderilmesini sağlar.

• Nakdi tazmin: Hak sahibine poliçedeki bedel üzerinden ödeme yapılır.
• Ayni tazmin: Sigorta şirketi projeyi devralır ve inşaatı tamamlayarak bağımsız bölümü teslim eder.

6. Bina Tamamlama Sigortasının avantajı nedir?

• Arsa sahipleri ve tüketiciler için %100 teslimat garantisi sağlar.
• Müteahhit açısından projeye güven ve prestij sağlar. Pazarlama süreçlerini güveli bir şekilde yürütmesine destek olur.
• Projenin yarım kalması durumunda finansal ve hukuki tüm süreç sigorta tarafından üstlenilir.
• Kentsel dönüşümde İdare tarafından kabul edilen teminat yöntemidir.

7. Teminat senedinin doğruluğu nasıl kontrol edilir?

Teminat senedi üzerindeki “birim referans numarası” ile Sigortam360 (SBM) üzerinden ücretsiz sorgulama yapılarak senedin gerçekliği kontrol edilebilir.

8. Sigorta şirketi projeyi devraldıktan sonra kira yardımı da yapar mı?

Sigorta şirketi Ayni tazmin (tamamlama) yöntemi seçmiş ise proje teslim edilene kadar hak sahiplerine kira desteği ödeyebilir. Bu tutar bağımsız bölüm maliyetinin %0,5’i oranında hesaplanır.

9. Bina Tamamlama Sigortası ile kefalet sigortası arasındaki fark nedir?

• Kefalet sigortasında teminat idareye veya üçüncü kişiye verilir.
• Bina Tamamlama Sigortasında ise teminat doğrudan arsa sahipleri ve tüketiciler lehine düzenlenir.
• Bina Tamamlama Sigortası, projenin tamamlanmasına imkânı sağladığı için çok daha kapsamlı bir güvence sağlamaktadır.